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持ち家か?賃貸か?

持ち家が良いのか、賃貸が良いのか、という議論はどこでも聞く話ですが、アーリーリタイア生活にとっても重要な論点です。

リタイアブログを見ていると、持ち家派の方が優勢ですね。某掲示板でも「ワンルームマンション買ってリタイア」的なスレもあります。Q&Aサイトで「これでアーリーリタイアできるでしょうか?」という質問をすると、「家のローンが終わっている前提で、XXXX万あれば大丈夫」といった回答が目につきます。外こもりだと賃貸のほうが優勢かもしれませんが。
なぜ、日本でのアーリーリタイアに持ち家が前提なのでしょうか。
(1)いざという時に雨風をしのげる安心感
(2)無職の人が賃貸物件を借りづらいという現実に対応するため
(3)インフレ対策
(4)同じキャッシュアウトなら分譲物件の方が賃貸物件よりも質が良い住宅に住める(分譲の方が得)=同じ条件なら持ち家の方が出る方のキャッシュ・フローが少なくてすむ
(5)リタイアを考える前に買っていた

こんなところでしょうか。もっとあるかもしれませんがパッと思いつくのはこの5つ。(1)の安心感はなにものにも代えがたいものはあると同意します。(2)も(1)と関係しますが、収入がない人に部屋を貸してくれる人がどれだけいるのか、いやいないでしょう。最近は保証会社が使えたりURのように資産証明でもOKなところもあるようですが、やはり最大のポイントになりそうです。

(3)については、リタイアを目指すが目指すまいが関係なく、家の購入を考える人なら検討する問題です。賃貸を続けて、ハイパーインフレになって家賃が暴騰したら目も当てられません。その点持ち家なら、家賃が暴騰するような状況では家の名目資産価値が上がると思われますので、インフレ対策にはなりそうです。

(4)も、一般に家の購入を考えるときによく言われることですね。住環境を重視する方なら、この項目も極めて重要でしょうし、キャッシュフロー重視のリタイア生活であればなおさら持ち家に軍配が上がりそうです。

(5)は、売り払って賃貸にしても良いわけですけどね。

と、このように解説していくと、私が賃貸派だということがわかりますね。ホンネの資産運用セミナー(ゆうきさん)に載っている「住宅購入vs賃貸の比較がナンセンスな理由」でまとめられていることに8割同意します。

「買うか? 借りるか?」という比較は「不動産投資を行なうか? 行なわないか?」という比較になる。



金銭面以外の効用を全く考えない場合は、この通りだと思います。
そして私はあまり住環境にこだわりはない上に、Time is moneyのキムさんと意見が似ているのですが、リタイア後はいろんなところに住みたいという希望を密かに燃やしています。つまり、安定的かつ良質の住環境の効用が低い。運用は金融資産で行っている。

ここから導き出される結論は、もちろん賃借です。リタイアしたら、2~3年ごとに海外も含めて住む場所を変えていきたいです。無職で高齢になるにつれ借りにくくなるという問題は別途対応が必要になりますが…。

ただ、体にガタがくるくらいの年令になったら、定住を余儀なくされるとは思っています。65歳を想定していますが、そのくらいになったら10年間住める中古マンションを買って、老人ホームに入るまでの期間の定住場所としたいと考えています。今まで住んだ中で一番気に入ったところの郊外に安く買う。10年くらいならリスクもある程度読めると思います。

この想定をシミュレーションに組み込んでおくと、いざリタイアして、その後資産が急落した場合でもバッファになることも想定しています。65歳になったときに想定よりも資産が少ない場合は、買うマンションのグレードを下げて対応すれば、そういったバッファがない場合に比べて余裕ができそうです。

ああ、妄想は楽しいなあ。
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コメント

>noneedbuyさん

ブログ拝読しております。
理論的には賃貸も購入も変わらないと思うのですが、持っている情報の違いがあるので裁定で儲けられる可能性はあると思います。私にその知識と意欲がないので、手出しはしない方が無難か、という考えです。

価値がなくなっても良いという意識で、将来的に安い中古マンションを買う可能性は高いです。

>百姓でセカンドライフさん

実際に体験されていると、リスクはより切実に感じられるのでしょう。私は幸いなことにどれも直接的に被害には遭っていないのですが、知り合いから話を聞くにつけ、日本での不動産所有というものがこわくなりました。

価格がポイントだと思っています

どうもはじめまして

私は賃料と売値のバランスかなと思ってます。
あと所有することのリスクも考えています。
資産を晒すことになりますからね。
一概に言えないところが、なかなか難しいところです。

私も、賃貸派です。

宮城県沖地震を学生時代に仙台で経験し、阪神淡路大震災を吹田で経験し、2年前に東日本大震災を経験し、さらに働き出してからはバブルがはじけ長い長い不動産デフレを経験したので、なかなか家を買う勇気が出ません。

地震による2重ローンで自殺した、バブルの絶頂期に無理して家を買い破たんしたという話を周囲でずいぶん聞いたので、家を買うということに二の足を踏んでしまいます。

われわれの世代は家を持つことは即ハイリスク生活へ直結ということが身にしみています。

数年前から、団塊の世代の人たちの田舎暮らしがはやっています。私も憧れているのですが、団塊の世代が3~4年前に数千万で買った田舎物件が半値以下というのがざらです。それでも買い手がつけばよいのですが、田舎は買い手もいません。
憧れだけで買うと、後々大変だなと感じています。

Re: 同意

>mushoku2006さん

> 付け加えるとしたら、
> 震災などの天災リスクです。
> 賃貸であれば、身体さえ無事であれば何とでもなりますが、
> 持ち家が罹災してしまえば、
> リタイア後のプランはガタガタになっちゃいます。
> |||||/( ̄ロ ̄;)\||||||| こえ~~

それは一番怖い事態自体ですね…やはり賃貸ですな。


> 唯一の問題点は、
> 記事でも触れられていますが、
> リタイア生活者が賃借できるか?という問題ですけど、
> 賃貸住宅は現状でも余りまくっていますし、
> 今後更に空室は増えますから、
> 楽観できるのではないか?と思っています。

空きまくってきたらどうするのでしょうか・・・。壊すのでしょうか?
なりすぎたリンゴを間引くみたいには行かないと思いますが。
値段が下がるのがリタイア生活者には一番よいのですが、
地価が下がると景気も悪くなりますからね、一長一短です。

同意

全面的に記事のご趣旨に同意です。
私も圧倒的に賃貸派です。

付け加えるとしたら、
震災などの天災リスクです。
賃貸であれば、身体さえ無事であれば何とでもなりますが、
持ち家が罹災してしまえば、
リタイア後のプランはガタガタになっちゃいます。
|||||/( ̄ロ ̄;)\||||||| こえ~~

リタイアしてなくて、定収があれば、
リカバリーも出来るでしょうけどね。
テヘヘッ (*゚ー゚)>

唯一の問題点は、
記事でも触れられていますが、
リタイア生活者が賃借できるか?という問題ですけど、
賃貸住宅は現状でも余りまくっていますし、
今後更に空室は増えますから、
楽観できるのではないか?と思っています。

もし買うとしても、
本当に借りれなかった時からで、
十分間に合うでしょうね。
(* ̄ー ̄*) ふふん!!

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